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合肥市人民政府令
第159号
《合肥市物业治理若干划定》已经2011年11月14日市人民政府第90次常务集会审议通过，现予宣布，自2012年2月1日起施行。
代市长 张庆军
二○一一年十仲春八日
合肥市物业治理若干划定
第一章 总 则
第一条 为了规范物业治理运动，维护业主和物业效劳企业的正当权益，凭据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业治理条例》和《安徽省物业治理条例》等执法、规则，结合本市实际，制定本划定。
第二条 本划定适用于本市行政区域内物业治理运动及其监督治理。
第三条 市房地产行政主管部分卖力本市物业治理运动的监督治理事情；县（市）、区房地产行政主管部分（含开发区管委会确定的机构）卖力本区域内物业治理运动的监督治理事情。
计划、建设、城管、人防、环保、公安、司法、工商、价格、民政等行政主管部分凭据各自职责做好本划定的实施事情。
第四条 街道效劳处、乡镇人民政府在县（市）、区房地产行政主管部分指导下，卖力组织协调本区域内业主大会建立和业主委员会换届事情，协调物业治理与社区治理、社区效劳的关系，调解业主、业主委员会与物业效劳企业之间的物业治理纠纷；其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部分卖力调解。
街道效劳处、乡镇人民政府应当建立完善按期处理物业治理问题事情机制；涉及十名以上业主联名要求协调解决物业治理有关问题的，街道效劳处、乡镇人民政府应当实时处理。
居民委员会、村民委员会应当协助街道效劳处、乡镇人民政府做好与物业治理有关的事情。
第五条 县（市）、区房地产行政主管部分应当会同街道效劳处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表加入的物业治理联席集会，协调解决下列事项：
（一）业主委员会未依法履行职责；
（二）业主委员会未依法换届；
（三）物业效劳企业未依法退出和治理交接手续；
（四）物业治理与效劳历程中爆发的重大矛盾纠纷；
（五）其他需要协调解决的事项。
第六条 市、县（市）、区房地产行政主管部分应当增强物业治理信息化体系建设，建立物业治理信息平台。
第七条 市房地产行政主管部分应当增强与人民法院的相同联系，协助完善物业治理纠纷审理事情机制。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第八条 衡宇所有权人为业主。
已领取衡宇所有权证的，衡宇所有权证上纪录的衡宇所有权人为业主；尚未进行衡宇权属挂号，但基于建设、买卖、赠与、征收赔偿等已经正当占有该衡宇的人，在物业治理运动中可以认定为业主。
业主对物业共有部分享有权利、担负义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
第九条 物业治理区域切合召开首次业主大会集会条件的，建设单位应当在三十日内书面见告县（市）、区房地产行政主管部分和街道效劳处、乡镇人民政府，并在物业治理区域内通告。
切合召开首次业主大会集会条件的，县（市）、区房地产行政主管部分或者街道效劳处、乡镇人民政府应当在收到准备业主大会书面申请后四十五日内，卖力组织、指导建立首次业主大会集会准备组。
第十条 首次业主大会集会准备组组长由街道效劳处、乡镇人民政府指定人员担当；准备组中业主代表的爆发，由街道效劳处、乡镇人民政府组织业主推荐。
准备组应当自建立之日起十五日内，将其成员名单和事情职责在物业治理区域内通告。业主瞄准备组成员有异议的，由街道效劳处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和前期物业效劳企业应当配合、协助准备组开展事情。
第十一条 首次业主大会集会应当制定治理规约和业主大集会事规则，选举爆发业主委员会，批准业主委员会事情规则等。
第十二条 业主大会集会由业主委员会组织召开，并应当邀请街道效劳处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会加入。
第十三条 业主大会上未加入表决业主的投票权数是否可以计入已表决的大都票数，由治理规约、临时治理规约或者业主大集会事规则划定。
业主大会集会表决相关资料应当妥善保管。
第十四条 业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，任期一般为三年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大集会事规则确定。
业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方法爆发。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选爆发。
业主大会选举业主委员会委员时，可以凭据业主大集会事规则的划定同时选举业主委员会候补委员。
第十五条 业主委员会凭据有关划定治理备案手续后，应当将业主大会集会的决定、治理规约、业主大集会事规则以及业主委员会组成人员名单等质料在物业治理区域内通告，并持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。
第十六条 除执法、规则划定的职责外，业主委员会还应当履行下列职责：
（一）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（二）监督治理业主共有收益；
（三）调解业主之间因物业使用、维护和治理爆发的纠纷；
（四）催促业主交纳物业效劳费及其他相关用度；
（五）业主大会付与的其他职责。
第十七条 业主委员会组成人员不得有下列行为：
（一）接受物业效劳企业或者物业治理利害关系人提供的利益或者财物；
（二）承揽本物业治理区域物业效劳企业的业务；
（三）接受可能故障公正履行职务的其他利益。
第十八条 业主委员会组成人员资格终止的，凭据业主大集会事规则的划定推荐或者递补。
业主委员会组成人员爆发变换的，应当依法治理备案手续并实时在物业治理区域内通告。
第十九条 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会集会进行业主委员会的换届选举。
业主委员会在划准时间内未能组织换届选举的，街道效劳处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举事情；逾期仍未组织的，由街道效劳处、乡镇人民政府组织业主召开业主大会集会进行换届选举。
原业主委员会委员无正当理由怠于组织或者阻挠换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。
第二十条 业主委员会未凭据业主大集会事规则的划定组织召开业主大会按期集会，或者爆发应当召开业主大会临时集会的情况，业主委员会不履行组织召开集会职责的，县（市）、区房地产行政主管部分或者街道效劳处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由居民委员会、村民委员会在街道效劳处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第二十一条 业主委员会组成人员资格终止或者业主委员会任期届满后拒不移交所保管的档案资料、印章或者其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会其他组成人员、新一届业主委员会可以请求公安机关协助移交。
第二十二条 因物业治理区域爆发变换等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在街道效劳处、乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共有工业的清算事情。
第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性运动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业效劳企业的书面同意后，凭据划定治理有关手续。业主所得收益百分之三十用于补贴物业治理公共效劳费，百分之七十纳入专项维修资金，也可以凭据业主大会的决定使用。
业主委员会应当凭据划定妥善保管各项收支账目并接受街道效劳处、乡镇人民政府监督；经业主大会决定，可以委托街道效劳处、乡镇人民政府代为治理。
第三章 前期物业治理
第二十四条 建设单位应当在销售物业前通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业效劳企业实施前期物业治理;投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业，经县（市）、区房地产行政主管部分批准，可以接纳协议方法选聘具有相应资质的物业效劳企业。
县（市）、区房地产行政主管部分应当将经批准接纳协议方法选聘物业效劳企业的情况，报市房地产行政主管部分备案。
第二十五条 建设单位应当参照市房地产行政主管部分制定的前期物业效劳条约示范文本与选聘的前期物业效劳企业签订书面前期物业效劳条约，并在签订后十五日内报县（市）、区房地产行政主管部分和街道效劳处、乡镇人民政府备案。
第二十六条 前期物业效劳企业应当凭据中标价格或者协议价格收取前期物业效劳用度。
建设单位销售物业时，不得允许减免物业效劳用度。
第二十七条 前期物业效劳条约签订后，建设单位与前期物业效劳企业治理物业承接检验手续时，建设单位应当向前期物业效劳企业移交下列物业档案资料并报街道效劳处、乡镇人民政府备案。
（一）物业治理区域建设工程计划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收及格证等资料。
（二）供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用条约（协议）、消防设施及格证、电梯准用证、机电设备出厂及格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的装置、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品及格证明）等资料。
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。
（四）物业治理所必须的其它资料，包括有关衡宇权属的申请挂号资料，工程验收的种种签证、纪录、证明，业主及衡宇面积清册等。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面允许补交的具体时限。
前期物业效劳企业应当在前期物业效劳条约终止时，将物业效劳用房、物业档案资料移交给业主委员会。
第二十八条 前期物业效劳企业承接新建物业项目，在治理物业承接检验手续时，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行检验，发明问题应当书面见告建设单位，建设单位应当实时整改。
（一）物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）物业共用设施：一般包括门路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等；
（四）物业效劳用房等其它共用房产设施设备。
前期物业效劳企业应当将检验情况书面报送县（市）、区房地产行政主管部分和街道效劳处、乡镇人民政府备案。
第二十九条 提前解除前期物业效劳条约的，提出解除条约的一方应当于拟解除条约九十日前书面见告条约另一方，建设单位应当实时另行选聘不低于原资质的物业效劳企业，物业效劳和收费标准凭据原物业效劳条约约定的标准执行。
建设单位应当在新前期物业效劳企业确定后十日内将更换前期物业效劳企业的情况书面函告物业买受人，同时书面见告县（市）、区房地产行政主管部分、街道效劳处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。
第三十条 建设单位在商品房价格备案时，应当将凭据计划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售本钱予以明确，并在商品房销售时予以明示。
第三十一条 未取得《建设工程计划许可证（正本）》的建设项目，不得交付使用，房地产行政主管部分不予衡宇权属挂号。
第三十二条 建设单位应当为物业效劳用房及共用设施设备配置独立的供水、供电等计量器具。
第三十三条 建设单位应当凭据国家划定的保修期限和规模担负物业的保修责任。
建设单位委托前期物业效劳企业担负日常保修事情的，应当签订委托条约。
前期物业效劳企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。
第四章 物业治理效劳
第三十四条 物业效劳条约签订前，业主委员会应当将拟签订的物业效劳条约在物业治理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业效劳条约内容需要变换的，业主委员会应当将变换的内容在物业治理区域内公示，并凭据业主大会划定的程序确认变换条约。
前款划定的公示时间不得少于十日。
业主委员会应当参照市房地产行政主管部分制定的物业效劳条约示范文本与选聘的物业效劳企业签订书面物业效劳条约。签订条约时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业效劳企业的决定和业主委员会的正当证明。
物业效劳企业应当在条约签订之日起十五日内，将物业效劳条约报县（市）、区房地产行政主管部分和街道效劳处、乡镇人民政府备案。
第三十五条 物业效劳企业应当明码标价，将效劳内容、效劳标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业治理区域的显著位置公示。
物业效劳企业可以凭据业主的委托提供物业效劳条约约定以外的效劳项目，效劳酬金由双方协商确定。
第三十六条 物业效劳企业应当凭据物业效劳条约的约定及相关划定提供物业效劳。未按约定或者划定提供的，业主有权要求物业效劳企业提供并可以向县（市）、区房地产行政主管部分或者街道效劳处、乡镇人民政府投诉；县（市）、区房地产行政主管部分或者街道效劳处、乡镇人民政府应当实时予以处理。
业主应当准时足额交纳物业效劳用度。未准时足额交纳的，物业效劳企业可以在物业治理区域内将未交费业主名单及欠费情况予以公示催交。
第三十七条 提前解除物业效劳条约的，提出解除条约的一方应当于拟解除条约九十日前书面见告条约另一方，在物业治理区域内通告，并书面见告县（市）、区房地产行政主管部分、街道效劳处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会。
第三十八条 因物业效劳条约期满双方不再续约或者提前解除条约，在条约期限届满或者提前解除条约的期限前三十日，业主大会仍未选聘到新物业效劳企业的，应当凭据下列程序做好物业效劳交接事情：
（一）业主委员会或者物业效劳企业应当在两日内书面见告县（市）、区房地产行政主管部分和街道效劳处、乡镇人民政府。
（二）街道效劳处、乡镇人民政府在接到业主委员会或者物业效劳企业书面见告后五日内，应当会同县（市）、区房地产行政主管部分、居民委员会、村民委员会就新物业效劳企业选聘等问题听取业主委员会、业主代表及物业效劳企业的意见，并就继续治理效劳做好协调相同事情。
（三）街道效劳处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会应当积极协助业主大会选聘新物业效劳企业，指导业主委员会与新物业效劳企业签订物业效劳条约；县（市）、区房地产行政主管部分应当主动提供相关信息，协助做好选聘事情。
物业效劳企业退出物业效劳时，业主大会仍未能选聘到新物业效劳企业的，街道效劳处、乡镇人民政府应当将有关情况书面见告县（市）、区房地产行政主管部分，从市房地产行政主管部分提供的应急物业效劳企业名单中指定资质条件相符、信用纪录和业绩较好的物业效劳企业组织做好清扫保洁、垃圾清运、宁静守卫和绿化维护等基本效劳事情，并继续催促或者组织召开业主大会选聘物业效劳企业。
第三十九条 物业效劳条约期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业效劳企业自愿凭据原物业效劳条约约定继续提供效劳的，物业效劳条约自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。
第四十条 物业效劳条约解除或者终止后，物业效劳企业应当与业主委员会凭据执法、规则划定和条约约定，履行下列交接义务：
（一）移交本划定第二十七条划定的质料；
（二）移交物业效劳期间形成的设施设备革新、维修、运行、保养的有关资料及物业效劳档案；
（三）物业效劳用房和物业共用部位、共用设施设备;
（四）移交清算预收、代收的有关用度及相关账册、票据；
（五）撤出物业治理区域内的效劳人员；
（六）执法、规则划定的应当移交的其他事项。
物业效劳企业未治理交接手续，不得擅自撤离物业治理区域、停止物业效劳。
第五章 物业的使用与维护
第四十一条 物业治理区域内的机动车库、车位应当优先满足本区域业主、物业使用人的停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主或者物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。
在满足本区域业主需要后，机动车库、车位可以出租给本区域业主以外的单位或者个人；租赁计划应当在物业治理区域内公示不少于七日，租期不得凌驾三个月。
业主以外的其他机动车库、车位使用人应当遵守治理规约关于停车治理的划定。
第四十二条 物业治理区域内已计划建设的机动车库、车位能够满足业主停车需求的，不得施划新的机动车位。
物业治理区域机动车库、车位缺乏时，需要占用业主共有的门路或者其他园地停放机动车辆的，应当确保消防通道和门路流通。
物业治理区域已经建立业主大会的，机动车位施划计划以及相关收费治理事项由业主大会决定，物业效劳企业组织实施；尚未建立业主大会已经实行物业治理的，由前期物业效劳企业依据临时治理规约征求业主意见后组织实施；未实行物业治理的，由居民委员会、村民委员会征求业主意见后施划。
施划机动车位涉及改变公共园地的性质或者用途需要治理相关审批手续的，应当依法治理。
计划、消防、公安机关交通治理等行政主管部分应当增强对物业治理区域机动车位施划的指导。
第四十三条 物业治理区域内机动车所有人或者使用人应当在机动车库、车位内凭据门路顺行偏向或者指定偏向有序停放车辆。
物业效劳企业应当增强对来访车辆的治理和引导。
第四十四条 业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守执法、规则、治理规约的划定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人正当权益。
物业治理区域内爆发损害公共利益或者他人正当权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业效劳企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业效劳企业、业主委员会应当实时报告有关行政主管部分，有关行政主管部分应当依法予以制止或者处理。
第四十五条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业效劳企业治理挂号手续；物业效劳企业应当见告业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、放弃物的清运和处理步伐及要领、住宅外立面设施及防盗设施的宁静装置划定等注意事项。
业主或者物业使用人拒不治理挂号或者擅自拆改衡宇承重结构、改变住宅使用性质的，物业效劳企业应当实时予以制止，向有关行政主管部分报告，并有权凭据治理规约或者临时治理规约的划定，禁止装饰装修施工人员进入物业治理区域。
第四十六条 业主转让或者出租物业时，应当将治理规约、有关用度交纳情况等事项见告受让人或者承租人，并自买卖条约或者租赁条约签订之日起十五日内，将买卖或者出租情况见告业主委员会和物业效劳企业。
业主转让物业时，应当按划定结清物业效劳用度，权属挂号部分应当检验业主物业效劳用度交纳情况。
第六章 执法责任
第四十七条 违反本划定第二十五条、第三十四条划定，建设单位、物业效劳企业未凭据划定治理前期物业效劳条约、物业效劳条约备案的，由房地产行政主管部分责令限期纠正；逾期不纠正的，处以五百元以上一千元以下�？�。
第四十八条 违反本划定第二十七条划定的，建设单位未凭据划定向前期物业效劳企业移交有关资料的，由房地产行政主管部分责令限期纠正；逾期不纠正的，予以通报，处以一万元以上十万元以下�？�。
第四十九条 违反本划定第二十八条划定，物业效劳企业未进行检验或者未将检验情况报送备案的，由房地产行政主管部分责令限期纠正；逾期不纠正的，处以一千元�？�。
第五十条 违反本划定第三十五条划定，物业效劳企业未在物业治理区域内公示效劳内容、效劳标准、收费项目及收费标准等事项的，由价格主管部分责令纠正；逾期不纠正的，可处以一千元以上五千元以下�？�。
第五十一条 违反本划定第四十条第一款第五项划定，物业效劳企业未撤出物业治理区域内的物业效劳人员的，由房地产行政主管部分责令限期纠正；逾期不纠正的，处以一万元以上三万元以下�？�，并依法降低或者取消其资质。
第五十二条 违反本划定第四十条第二款划定，物业效劳企业擅自撤离物业治理区域、停止效劳的，由房地产行政主管部分责令限期纠正；逾期不纠正的，由房地产行政主管部分处以五万元以上十万元以下�？�，记入企业信用纪录并依法降低或者取消其资质。
第五十三条 违反本划定第四十一条第一款划定，业主或者物业使用人要求承租机动车库、车位，建设单位以只售不租为由拒绝的，由房地产行政主管部分责令限期纠正；逾期不纠正的，处以一千元�？�。
第五十四条 违反本划定第四十三条划定，机动车所有人或者使用人未凭据划定停放机动车辆的，物业效劳企业应当实时予以劝阻；机动车所有人或者使用人不听劝阻的，物业效劳企业应当予以摄录并邀请业主委员会委员或者两名以上业主代表加入，报县（市）、区房地产行政主管部分依法查处；涉及占用消防通道或者损坏都会绿化及设施情节严重的，由公安机关消防机构、都会治理部分依法查处。
第五十五条 违反本划定第四十四条、第四十五条划定，物业效劳企业未履行劝阻或者报告义务的，由县（市）、区房地产行政主管部分责令纠正，予以警告，可处以五百元以上一千元以下�？�。
第五十六条 房地产行政主管部分可以依法委托有关单位行使处分权。
第五十七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反执法、规则、规章划定的，街道效劳处、乡镇人民政府应当责令限期纠正或者取消其决定，并通告全体业主。
第七章 附 则
第五十八条 市房地产行政主管部分应当组织制定临时治理规约、治理规约、业主大集会事规则、前期物业效劳条约、物业效劳条约、物业承接验收表等示范文本。
第五十九条 本划定自2012年2月1日起施行。
